Nhà siêu mỏng, siêu méo: các nước châu Á xử lý ra sao?

Mỗi lần đi qua những tuyến đường mới mở ở Hà Nội, tôi lại bắt gặp những căn nhà chỉ rộng hơn một mét, mặt tiền vát chéo như một lát bánh, đứng chênh vênh sát mép vỉa hè. Người ta quen gọi đó là nhà "siêu mỏng, siêu méo". Nhìn thì lạ mắt, nhưng đằng sau nó là cả một bài toán quy hoạch đô thị mà không riêng gì Việt Nam phải đau đầu. Điều thú vị là nhiều quốc gia châu Á đã đi trước chúng ta vài chục năm trong việc xử lý vấn đề này, và cách họ làm cho thấy đây không phải chuyện "phạt cho tồn tại" hay vận động suông là giải quyết được.

Vì sao nhà siêu mỏng, siêu méo cứ sinh ra?

Trước khi bàn cách xử lý, cần hiểu gốc rễ. Loại nhà này gần như luôn là sản phẩm phụ của quá trình đô thị hóa nhanh cộng với việc mở đường. Khi nhà nước cắt một phần thửa đất để làm hạ tầng, phần còn lại của người dân thường rất nhỏ hoặc có hình dạng méo mó. Đáng lẽ những mảnh đất đó nên được gộp lại hoặc thu hồi nốt, nhưng vì giá bất động sản ở đô thị lớn quá cao, người dân vẫn cố giữ và cố xây.

Đây chính là điểm mấu chốt: khi từng mét vuông đất mặt phố có giá trị khổng lồ, người ta sẽ tìm mọi cách tận dụng, kể cả trên một mảnh đất chỉ vài mét vuông. Vậy nên giải pháp bền vững không nằm ở chỗ cấm đoán, mà nằm ở chỗ thiết kế lại luật chơi về đất đai ngay từ đầu. Ba nền kinh tế lớn của châu Á — Nhật Bản, Hàn Quốc và Trung Quốc — đã tiếp cận vấn đề theo những hướng có nhiều điểm để chúng ta suy ngẫm.

Nhật Bản: quản chặt điều kiện xây dựng và tái điều chỉnh đất đai

Nhật Bản là quốc gia có mật độ dân số rất cao, nên những căn nhà siêu nhỏ, siêu mỏng, méo mó là chuyện không hiếm. Điều đáng nói là nước này không chọn cách cấm hoàn toàn. Thay vào đó, họ dựng lên một bộ quy định chi tiết và chặt chẽ về việc xây nhà trên các mảnh đất nhỏ, hẹp, hình dáng bất thường.

Các quy định ấy không xoáy vào chuyện thẩm mỹ, mà tập trung vào những thứ thiết thực hơn: an toàn phòng cháy, khả năng tiếp cận khi có tình huống khẩn cấp, khả năng chống chịu động đất và bảo đảm sự thông thoáng cho những căn nhà lân cận. Nói cách khác, nếu thửa đất không đáp ứng được các điều kiện an toàn tối thiểu, chủ đất sẽ không được phép xây mới hay sửa lại nhà cũ. Đây là cách dùng tiêu chuẩn an toàn để gián tiếp loại bỏ những công trình bất hợp lý, thay vì chỉ phạt sau khi đã xây xong.

Bên cạnh đó, theo báo cáo của Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD) được trích trong nội dung tham khảo, "tái điều chỉnh đất đai" là công cụ được dùng rộng rãi trong quy hoạch đô thị Nhật Bản. Cơ chế này thu gom các mảnh đất liền kề thành một khu đất lớn, sau đó quy hoạch lại để dành không gian cho hạ tầng công cộng rồi chia lại đất cho các chủ cũ một cách công bằng nhất có thể.

Kết quả là người dân thường nhận lại mảnh đất nhỏ hơn ban đầu, nhưng vuông vắn hơn, còn phần đất dư ra được dùng cho đường sá, công viên, tiện ích chung. Để một dự án kiểu này được triển khai, nó cần sự đồng thuận của khoảng hai phần ba chủ đất. Trên lý thuyết, người dân tuy mất một phần diện tích nhưng đổi lại được sống trong khu vực quy hoạch khoa học hơn. Dĩ nhiên, mô hình này cũng vấp phản ứng trái chiều nếu người dân thấy việc chia lại đất chưa thực sự công bằng — và đó là điều bất kỳ nơi nào muốn áp dụng cũng phải tính tới.

Hàn Quốc: chặn từ gốc và buộc nhà nước mua lại đất dư

Câu chuyện ở Hàn Quốc bắt đầu từ những năm 1960, khi Seoul đô thị hóa với tốc độ chóng mặt. Nhà nước mở đường, thu hồi một phần đất, và phần còn lại của người dân trở nên nhỏ, méo. Đến nay, do giá bất động sản tại các đô thị lớn vẫn rất cao, những căn nhà mỏng và nhỏ vẫn tồn tại.

Cách Hàn Quốc xử lý đáng chú ý ở chỗ họ đánh vào cả hai đầu của vấn đề. Đầu thứ nhất là ngăn chia nhỏ đất: luật quy định không cho phép chia một thửa lớn thành những mảnh quá bé hoặc không vuông vắn, bởi chính việc chia cắt tùy tiện mới sinh ra nhà siêu mỏng. Với từng loại nhà, Hàn Quốc đặt ra diện tích đất tối thiểu cụ thể để được xây dựng.

Đầu thứ hai là xử lý phần đất dư sau khi mở đường. Nếu mảnh đất còn lại trở nên khó sử dụng cho mục đích ban đầu, chủ sở hữu có quyền yêu cầu cơ quan thực hiện dự án mua lại phần đất đó. Sau khi dự án được chấp thuận, họ thậm chí có thể yêu cầu hội đồng có thẩm quyền tiến hành trưng thu phần đất này. Tiêu chí xác định "đất dư" rất rõ: diện tích còn lại quá nhỏ, hoặc hình dạng quá méo khiến việc xây dựng là bất khả thi hoặc cực kỳ khó khăn. Nếu giá trị phần đất còn lại bị giảm do bị thu hồi một phần, chủ đất được bồi thường tương ứng.

Tôi cho rằng đây là điểm sáng nhất trong mô hình Hàn Quốc. Thay vì để người dân ôm một mảnh đất "không xây được mà bán cũng chẳng ai mua", luật trao cho họ một lối thoát hợp lý: được mua lại, được bồi thường. Nhờ vậy, động cơ cố xây một căn nhà méo mó trên mảnh đất vô dụng gần như bị triệt tiêu. Ngoài ra, Hàn Quốc cũng dùng cơ chế hợp thửa để tái định cư — thu hồi các mảnh nhỏ, méo, quy hoạch lại thành khu lớn có tiện ích rồi chia lại cho người dân.

Trung Quốc: trao quyền cho địa phương và khuyến khích gộp thửa

Các thành phố lớn của Trung Quốc cũng đối mặt với tình trạng tương tự khi mở đường, làm dự án khiến nhiều thửa đất bị cắt còn lại phần nhỏ, méo. Khác với Nhật và Hàn, Trung Quốc không có một luật riêng quy định về loại nhà này ở cấp quốc gia. Thay vào đó, từng địa phương tự đặt quy định về diện tích đất tối thiểu để được phép xây nhà và công trình, tùy theo mục đích sử dụng.

Với phần đất dư sau dự án, nếu diện tích quá nhỏ và hình dạng không đạt yêu cầu, người có quyền sử dụng đất có thể đàm phán để gộp với dự án liền kề cho đủ điều kiện xây dựng. Cơ chế này linh hoạt theo từng nơi. Cách làm của Trung Quốc cho thấy một hướng đi khác: thay vì một bộ luật cứng áp cho cả nước, họ giao quyền chủ động cho địa phương — vốn là nơi hiểu rõ giá đất và đặc thù từng khu phố nhất.

Người đọc rút ra được gì?

Nhìn lại ba mô hình, tôi thấy nổi lên ba nhóm công cụ rõ ràng mà đô thị Việt Nam hoàn toàn có thể tham khảo. Thứ nhất là quy định diện tích đất tối thiểu để được cấp phép xây dựng, chặn vấn đề ngay từ khâu chia thửa. Thứ hai là cơ chế buộc hoặc cho phép nhà nước mua lại, trưng thu phần đất dư quá nhỏ sau khi mở đường, kèm bồi thường thỏa đáng — để người dân không bị mắc kẹt với mảnh đất vô dụng. Thứ ba là mô hình tái điều chỉnh, hợp thửa đất đai dựa trên sự đồng thuận của đa số chủ đất.

Điểm chung của cả ba quốc gia là họ không coi nhà siêu mỏng là lỗi của người dân để rồi chỉ đi phạt. Họ coi đó là lỗi của thiết kế chính sách đất đai, và sửa từ gốc. Nếu bạn quan tâm tới những câu chuyện chính sách và thời sự khác, có thể xem thêm trong chuyên mục Báo chí của blog.

Nhận định của tôi

Tôi nghĩ bài học lớn nhất không nằm ở một điều luật cụ thể nào, mà ở triết lý tiếp cận. Nhà siêu mỏng, siêu méo không tự nhiên mọc lên; nó là hệ quả của việc mở đường mà quên tính chuyện gì sẽ xảy ra với phần đất còn lại. Khi nào chúng ta còn xử lý nó như một vi phạm cá nhân để đi vận động từng hộ, thì khi đó vấn đề vẫn sẽ tái diễn ở mỗi tuyến đường mới. Ngược lại, nếu luật quy định ngay từ đầu rằng phần đất dư không đủ điều kiện xây dựng phải được mua lại hoặc gộp thửa, thì căn nhà méo mó sẽ không có cơ hội ra đời. Phòng bệnh, suy cho cùng, luôn rẻ và đẹp hơn chữa bệnh — kể cả trong quy hoạch đô thị.